* Sınırlı Sayı İlkesi: Medeni Kanunda ayni hak türleri tek tek sayılmıştır; bunlar, mülkiyet, irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin hakkıdır. Tarafların aralarında yaptıkları sözleşme ile yeni bir ayni hak yaratması mümkün değildir.
* Esas olarak; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
*Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için;
1. Tapu kütüğüne tescil şarttır.
2. Geçerli bir iktisap sebebi olmalıdır.
3. Resmi şekil şartı gereklidir.
* Tescilsiz Kazanma: Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma, kazandırıcı zamanaşımı hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.
* Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır; Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
*Paylı mülkiyette; Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda yasa hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler.
*İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
* İntifa hakkı; kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. İntifa hakkı sadece kişiye bağlı olarak kurulur ve hiçbir şekilde bir başkasına devredilemez ve miras yoluyla geçemez. Tüzel kişi yararına kurulan intifa hakkı ise yüz yıl için kurulmuş sayılır.
* Oturma hakkı: Hak sahibine bir binanın tümü veya bir bölümünden mesken olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik bir haktır; bu nedenle tüzel kişiler lehine kurulması mümkün değildir.
* Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
* Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.
* Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tapu kütüğüne şerh verilerek, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
* Yapının arzın mülkiyetine dahil olduğu kuralının istisnaları: Taşkın yapı, üst hakkı, mecra, menkul inşaattır.
* Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
* Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar.
* İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.
* İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
* Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.
* İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.
* Üst hakkı; bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok 100 yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.
* Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir.
* Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir.
* Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.
* Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.
* Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer: Ana para, Takip giderleri ve gecikme faizi, İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz, zorunlu masraflar ve sigorta primleri.
*İpotek iblağı: Önceden tesis edilmiş ipoteğin bedelinin resmi senet düzenlenerek arttırılmasıdır.
* İpotek derecesi: İpoteğin tapu kütüğünde tescil edildiği derecedir.
* Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
Ayni Sistem İlkesi
Tescil İlkesi
İlliyet Bağı İlkesi
Aleniyet İlkesi
Güven İlkesi
* Ana siciller; Tapu Kütüğü, Kat Mülkiyeti Kütüğü, Yevmiye Defteri ve Resmi Belgeler ve Plân'dan oluşur.
* Yardımcı Siciller; Tapu envanter defteri, Aziller Sicili, Düzeltmeler Sicili ve Kamu Orta Malları Sicilin’den oluşur.
* Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir:
Mülkiyet,
İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri,
Rehin hakları.
* Eklentiler, malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilir.
* Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
*Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.
* Zilyetlik Türleri: Bir hakka dayanıp dayanmaması, hâkimiyetin bizzat kullanılıp kullanılmaması, konusu ve zilyet sayısına göre türlere ayrılır:
* Zilyetlik Davaları: Zilyetliğin gasp edilmesi veya zilyetliğe saldırıda bulunulması halinde zilyet, bir hakka dayansın ya da dayanmasın zilyetlik davaları yoluyla zilyetliğini koruyabilir. Davaların, fiilin ve failin öğrenilmesinden başlayarak 2 ay, her halde fiilin üzerinden 1 yıl geçmeden açılması gerekir.
*Zilyetliğin İdari Yoldan Korunması: İdari yoldan korumayı isteyebilecek olan taşınmazın zilyedidir. Tecavüz ya da müdahalede bulunulan taşınmaz bir ilin merkez ilçesi sınırları içinde bulunuyorsa başvuru valiliğe, merkez ilçe haricindeki bir ilçenin sınırları içindeyse başvuru kaymakamlığa yapılır. Yetkili makama başvurunun, tecavüz ve saldırı fiillerinin öğrenilmesinden itibaren 60 gün, her halde bu fiillerinin gerçekleşmesinden itibaren 1 yıl içinde yapılması gerekir. Bu süreler hak düşürücüdür.
*Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı ile Kazanılması:
*Olağan Zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Tapuya kayıtlı taşınmazlar (araziler, bağımsız ve sürekli irtifaklar ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler) olağan kazandırıcı zamanaşımına konu olabilir.
*Olağanüstü Zamanaşımı: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz bu yolla kazanılabilir. Bu tür taşınmazları, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Şartları;
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz veya “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan bir taşınmaz veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz olması
Kamu malı niteliğinde olmayan, özel mülkiyete konu bir taşınmaz olması
Taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla, davasız, aralıksız yirmi yıl süresince zilyet olunması
İyi niyet şartı burada aranmaz.